Jak przygotować się do rozmowy o kredycie hipotecznym?

Coraz częściej osoby poszukujące kredytu nie chcą tracić czasu na wizyty w bankach. Wielu z nich decyduje się na spotkanie z ekspertem kredytowym, który dysponuje ofertą kilkunastu instytucji kredytowych. Na co powinien przygotować się klient, chcący zaciągnąć kredyt – wyjaśniają eksperci Gold Finance.

Klient zainteresowany kredytem hipotecznym przychodząc na pierwsze spotkanie w powinien przede wszystkim przygotować wstępne informacje związane z uzyskiwanym dochodem gospodarstwa domowego oraz celem kredytowania. Do podstawowych dokumentów pozwalających rozpocząć analizę zdolności kredytowej jest zestawienie dochodów gospodarstwa domowego za ostatnie kilka miesięcy. – Możemy je wygenerować ze swojego systemu bankowości elektronicznej. Minimalny okres, który musimy zbadać to 3 miesiące, ale dla lepszego przygotowania oferty najlepiej zrobić zestawienie za cały rok – mówi Adrian Szklarek, starszy specjalista ds. finansów osobistych w Gold Finance Katowice.

Ważną kwestią podczas spotkania z ekspertem kredytowym jest informacja o źródle oraz formie otrzymywanego dochodu: czy jest to umowa o pracę, umowa zlecenia, umowa o dzieło, kontrakt menadżerski itp. – Dla eksperta kredytowego ważnymi kwestiami są również: rodzaj i wysokość osiąganych dochodów, spłacane zobowiązania kredytowe wobec banków i innych instytucji finansowych, status majątkowy, staż pracy, a także np. liczba osób na utrzymaniu – mówi Mateusz Dłubak Dyrektor Oddziału Gold Finance w Lesznie.

– Inaczej sprawa wygląda w przypadku przedsiębiorców. Tu badanie dochodów musi być przygotowane w oparciu o rachunkowość całej firmy, a najlepszym okresem do badania zdolności kredytowej jest zestawienie rachunkowe KPiR za cały poprzedni rok, plus za okres bieżący, czyli od rozpoczęcia obecnego roku kalendarzowego do ostatniego rozliczonego miesiąca – dodaje Mateusz Dłubak.

Jaki pytania zada ekspert kredytowy?

Pytaniem, które pada jako pierwsze jest wiek oraz stan cywilny osoby ubiegającej się o kredyt. Są to kluczowe elementy pozwalające ustalić maksymalny okres kredytowania i ewentualną potrzebę dostarczenia dodatkowych dokumentów np. o rozdzielności majątkowej.

Kolejne ważne pytanie to źródło i wysokość uzyskiwania dochodów. – Na przykład w przypadku umowy o pracę ważne jest, czy umowa zawarta jest na czas określony i na jak długo, czy nieokreślony lub w przypadku działalności gospodarczej od kiedy jest prowadzona i na jakich zasadach rozliczany jest podatek dochodowy – mówi Mateusz Dłubak z Gold Finance. Jeśli chodzi o wysokość dochodów klienta zainteresowanego kredytem, to w przypadku umowy o pracę, zlecenia czy umowy o dzieło sprawa jest stosunkowo prosta. Wystarczy podać średnią kwotę zarobków netto z ostatnich 3, 6 lub 12 miesięcy. Natomiast w przypadku działalności gospodarczej sprawa jest już bardziej złożona, ponieważ ekspert będzie oczekiwał szczegółowych informacji odnośnie wysokości uzyskiwanych przychodów, kosztów, dochodu firmy nawet za okres dwóch ostatnich lat. – Dodatkowo istotne będą również kwestie związane z zobowiązaniami firmy np. czy firma posiada leasingi lub kredyty firmowe, a ważną sprawą może okazać się wysokość odpisów amortyzacyjnych również za okres dwóch ostatnich lat – mówi Mateusz Dłubak z Gold Finance.

Pytanie, które również pada na pierwszym spotkaniu z ekspertem kredytowym, to obecne zobowiązania finansowe, które posiadamy. – Rozumiemy je jako wszystkie kredyty i pożyczki ratalne, limity w kontach, oraz karty kredytowe. W tej kwestii ważna jest nie tylko wysokość płaconych miesięcznie rat, ale i pozostały do spłaty kapitał. Abyśmy mieli szanse przygotować jak najdokładniejszą ofertę kredytową, musimy znać obecną sytuację klienta. W niektórych przypadkach jednym z pierwszych ruchów jakie wykonujemy dla naszych klientów jest konsolidacja zobowiązań, tak aby przybliżyć nas do celu i przy okazji zaoszczędzić pieniądze, usuwając drogie lub niepotrzebne produkty bankowe, mówi Adrian Szklarek z Gold Finance. Podczas spotkania, zapewne ze strony eksperta padnie pytanie o terminowość spłat kredytów. Nie należy obawiać się mówić o zaistniałych opóźnieniach. Po prostu, niektóre banki podchodzą bardziej, a inne mniej restrykcyjnie do takich sytuacji.

Pytania, które mogą Cię zaskoczyć

Będąc na spotkaniu z ekspertem kredytowym musisz być gotowy na to, że niektóre pytania mogą wydawać się zaskakujące. Ekspert może zapytać wprost czy zdarzyły się klientowi jakiekolwiek opóźnienia w płatnościach wobec banków w ciągu ostatnich kilku lat – Często myślimy, że jest to kwestia mało istotna, ale okazuje się, że takich spraw nie można bagatelizować, ponieważ banki szczególną uwagę zwracają na regularność spłat rat kredytowych i każde opóźnienie powyżej 31 dni może mieć wpływ na negatywną ocenę klienta w oczach banku, mówi Mateusz Dłubak z Gold Finance.

W przypadku kobiet, choć nie tylko, mogą pojawić się pytania odnośnie tego czy dana osoba przebywa na zwolnieniu lekarskim lub urlopie macierzyńskim czy wychowawczym – ma to zdecydowane znaczenie i wpływ na ocenę przez bank, czy dane źródło uzyskiwanych dochodów może zostać uwzględnione w ocenie zdolności kredytowej.

Pożyczka hipoteczna a kredyt. Co warto wiedzieć?

Kredyt hipoteczny i pożyczka hipoteczna to pojęcia, których nie można używać zamiennie. Jak są podstawowe różnice i kto może starać się o pożyczkę hipoteczną?

Czym różni się pożyczka hipoteczna od kredytu hipotecznego?

Główną różnicą jest przeznaczenie takiego zobowiązania – W przypadku kredytu hipotecznego mamy z góry zdefiniowany cel kredytowania i jest nią nabywana nieruchomość. W przypadku pożyczki hipotecznej wiemy, że zabezpieczeniem będzie nieruchomość, ale nie zawsze musimy określić cel naszego kredytowania – mówi Andrzej Łukaszewski, ekspert z Oddziału Gold Finance Warszawa Kopernika. Kredytem hipotecznym możemy wspomóc się jeśli chcemy zakupić, wybudować lub wyremontować nieruchomość, jednak nie każdą. – Nie sfinansujemy kredytem nieruchomości za granicą oraz innych nieruchomości z niejasną sytuacją formalno-prawną – mówi Anna Nader-Żegarska, dyrektor Oddziału Gold Finance w Legionowie. Jeśli natomiast chcemy wspomóc się pożyczką hipoteczną, przeznaczenie jej jest dla banku nieistotne. Jest tylko jedno zastrzeżenie: środki finansowe nie mogą być przeznaczone na działalność gospodarczą. – Pożyczką hipoteczną możemy skredytować dowolny cel konsumpcyjny nie związany bezpośrednio z prowadzoną działalnością gospodarczą, konsolidację zobowiązań finansowych oraz inne cele nie objęte kredytem hipotecznym, mówi Anna Nader-Żegarska.

Co wspólnego ma pożyczka hipoteczna z kredytem hipotecznym?

Cechą wspólną dla obydwu form wsparcia finansowego jest ich zabezpieczenie – hipoteka na nieruchomości. – Zabezpieczenie w postaci nieruchomości jest podstawowym warunkiem otrzymania finansowania. W przypadku pożyczki hipotecznej nieruchomość musi być już w posiadaniu potencjalnego pożyczkobiorcy, w przypadku kredytu hipotecznego może ona być przedmiotem kredytowania – mówi Anna Nader-Żegarska. Istnieją także sytuacje, w których możemy również zabezpieczyć się nieruchomością osoby trzeciej, czyli np. rodziców, dziadków, którą musi zaakceptować bank.

Różnice w procedurze zaciągania kredytu i pożyczki

Różnice są naprawdę niewielkie. Nie ma żadnych rozbieżności jeśli chodzi o dokumenty finansowe, jakie musimy przedstawić bankowi. To samo dotyczy dokumentów nieruchomości. – Musimy jednak pamiętać, że maksymalna kwota pożyczki jaką możemy otrzymać w przypadku pożyczki hipotecznej wynosi ok. 60-80 % wartości nieruchomości, a maksymalny okres kredytowania jest na poziomie 20-25 lat. W przypadku kredytu możemy uzyskać finansowanie na poziomie 90% wartości nieruchomości na okres nawet 35 lat – mówi Andrzej Łukaszewski.

Pożyczka czy kredyt?

Oferty pożyczek hipotecznych są z reguły droższe niż produkty jakimi są kredyty hipoteczne. – Z uwagi na to, że pożyczkę możemy wykorzystać na dowolny cel i bank nie musi do końca znać tego celu, ryzyko banku przekłada się na wyższe oprocentowanie. W większości banków jest ono wyższe o ok. 1-2% od kredytów hipotecznych. Zdarzały się jednak sytuacje, że banki robiły promocję i udzielały pożyczek hipotecznych po koszcie kredytu hipotecznego. Dlatego dobrym rozwiązaniem jest wtedy kontakt z ekspertem finansowym, który ma szerokie spektrum ofert bankowych. Możemy wtedy liczyć na wybór najlepszej oferty i weryfikacje ofert pod kątem promocji, mówi Andrzej Łukaszewski.

Z reguły zakup nieruchomości wiąże się z potrzebą pozyskania finansowania za pomocą kredytu hipotecznego. Jeśli jednak chcemy przeznaczyć środki na dowolny cel lub nieruchomość za granicą, a szukamy długoterminowego finansowania z niską ratą, wtedy wybierzemy pożyczkę hipoteczną, oczywiście o ile posiadamy właściwe, zatwierdzone przez bank zabezpieczenie takiej pożyczki. Ze statystyk Metrohouse wynika, że pożyczki hipoteczne nie są popularnym źródłem finansowania zakupu nieruchomości, zwykle na ok. 20 udzielonych kredytów przypada jedna pożyczka hipoteczna.

Wcześniejsza spłata kredytu – co warto o niej wiedzieć?

Potencjalni kredytobiorcy często pytają o opcję wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Jest to możliwe, choć opłacalność takiej operacji zależy od warunków udzielonego kredytu. Na co trzeba uważać dokonując wcześniejszej spłaty?

Po co spłacamy? Dla komfortu psychicznego

Według szacunków agencji Metrohouse 40 proc. transakcji na rynku mieszkaniowym odbywa się przy wsparciu kredytów hipotecznych.

– Osoby zaineresowane kredytem dokładnie analizują dostępne na rynku bankowym oferty. Porównują je zarówno pod kątem podstawowych warunków cenowych kredytu (prowizja za udzielenie oraz oprocentowanie), jak również opłat i prowizji związanych z jego obsługą, a wreszcie z dodatkowymi produktami finansowymi, oferowanymi pakietowo przez banki – mówi dyrektor szczecińskiego oddziału Gold Finance, Sylwia Karbowska. Przesłanką, skłaniającą do szybszej spłaty, jest komfort psychiczny klienta. Kredytobiorcom zależy na szybszym pozbyciu się wieloletniego zobowiązania i ustabilizowaniem budżetu domowego. Łukasz Jurkowski, ekspert kredytowy Gold Finance z Legnicy dodaje, że wcześniejsza spłata kredytu najczęściej zdarza się w sytuacji, kiedy klient zamierza sprzedać inną dotychczas posiadaną nieruchomość i część lub całość uzyskanych ze sprzedaży środków przeznaczyć na nadpłatę kredytu.

Wcześniejsza spłata też kosztuje

Każdy kredytobiorca może nadpłacić, a nawet całkowicie spłacić kredyt hipoteczny. Najistotniejsze jest to, ile za to będziemy musieli zapłacić. – Ustawa o kredycie hipotecznym określa maksymalną wysokość prowizji za przedterminową spłatę kredytów hipotecznych oprocentowanych według stopy zmiennej, do 3% wartości spłacanej kwoty przez okres 3 lat od momentu zaciągnięcia kredytu. Prowizja ta nie może być wyższa od kwoty odsetek naliczonych od spłacanej kwoty w okresie roku od dnia faktycznej spłaty. Część banków (np. PKO BP, Citi Handlowy, czy ING Bank Śląski) całkowicie zrezygnowało z pobierania opłaty zarówno za nadpłatę kredytu, jak również przedterminową spłatę całkowitą, mówi Sylwia Karbowska z Gold Finance. Inaczej rzecz się ma w przypadku klientów, którzy decydują się na kredyt z oprocentowaniem stałym. – W tym przypadku ustawa określa nieco inne warunki dla opłaty za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Bank ma prawo ją pobrać przez cały czas obowiązywania stałego oprocentowania, ale nie może być większa niż koszty kredytodawcy (banku) poniesione bezpośrednio w wyniku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego – mówi Łukasz Jurkowski. Najważniejsze jest, żeby każdorazowo przed złożeniem jakiejkolwiek dyspozycji w wybranym przez nas banku upewnić się jaka jest aktualna opłata za jej realizację.

Warto sprawdzić datę umowy kredytowej

Myśląc o wcześniejszej spłacie warto zwrócić uwagę na datę podpisania umowy kredytowej, ponieważ 21 lipca 2017 roku weszła w życie zmiana w ustawie o kredycie hipotecznym. Łukasz Jurkowski tłumaczy: – Jeśli umowa kredytowa została podpisana po 21 lipca 2017 r. i minie już więcej niż 3 lata od uruchomienia kredytu, kredytobiorca nie będzie musiał się już martwić o dodatkowe koszty związane z wcześniejszą spłatą. Jeżeli natomiast umowa została podpisania przed 21 lipca 2017 r. lub nie minęło jeszcze 3 lata od jej podpisania to należy upewnić się jakiej dokładnie opłaty za wcześniejszą spłatę będzie od klienta żądał bank.

Zanim jednak zdecydujemy się na wcześniejszą wpłatę powinniśmy upewnić się, kiedy możemy takową dyspozycję złożyć (czy w konkretnym dniu miesiąca, czy np. 3 dni przed dniem płatności odsetki) oraz kiedy zostanie zrealizowana. Sylwia Karbowska obrazuje to przykładem: – W umowie kredytowej możliwy jest zapis, mówiący o tym, że bank dokona nadpłaty kapitału tylko w następnym dniu po dniu płatności raty, a dyspozycja musi zostać złożona w banku co najmniej na 3 dni przed datą płatności raty. Przykładowo, przy racie wyznaczonej na 15. dzień danego miesiąca, jeśli złożymy dyspozycję po 12. dniu, to niestety bank zablokuje nam środki, ale ukończy operację wcześniejszej spłaty dopiero w następnym miesiącu, po kolejnej racie płatnej 15-ego. Za cały ten okres zapłacimy odsetki od nadpłacanej, ale jeszcze nierozliczonej kwoty. Kolejną rzeczą na którą powinniśmy zwrócić uwagę, to wskazanie w dyspozycji, co ma zrobić bank z naszym kredytem w dalszym okresie, istnieją dwa warianty: skrócenie okresu kredytowania, bez zmiany wysokości raty lub zmniejszenie rat, przy niezmienionym okresie kredytowania.

Nawet jeśli posiadamy środki na wcześniejszą spłatę kredytu, warto rozważyć, czy taka operacja będzie opłacalna. – Kredyt hipoteczny jest generalnie najtańszym kredytem na rynku. Jeżeli w przyszłości planujemy duże zakupy np. samochodu, który chcemy w części sfinansować kredytem samochodowym to przeliczmy, co będzie korzystniejsze finansowo. Nawet jeśli kredyt samochodowy będzie na mniejszą kwotę i na krótszy okres, to w sumie najprawdopodobniej będzie skutkował większym obciążeniem dla naszego budżetu, dodaje Sylwia Karbowska z Gold Finance.

Jak wziąć kredyt hipoteczny? Ekspert radzi

Decyzja o zakupie mieszkania i zaciągnięciu kredytu hipotecznego jest jedną z najtrudniejszych i często bardzo skomplikowanych kwestii. Marża, prowizja, oprocentowanie – co się kryje pod tymi hasłami i jak je należy interpretować? Kiedy należy rozpocząć procedurę wnioskowania o kredyt hipoteczny?

Przede wszystkim poszukiwania najlepszej oferty należy rozpocząć od policzenia zdolności kredytowej. Każdy bank ma inne procedury. Może okazać się, że w jednym banku nie możemy liczyć na żadne możliwości kredytowania, a w innym możemy otrzymać całkiem dużą kwotę. Na zdolność kredytową wpływa nie tylko wysokość dochodu, ale także jego rodzaj i czas trwania umowy. Kiedy już ustalimy, w którym banku możemy starać się o kredyt, przyjrzyjmy się ofercie. Co jest w niej najważniejsze – marża, prowizja, czy koszty około kredytowe? Często bank kusi klienta niską marżą czy zerową prowizją. Najczęściej jednak wiąże się to z koniecznością wykupienia dodatkowego produktu – ubezpieczenia na życie bądź od utraty pracy. Należy przeliczyć, czy dla klienta taka promocja nie okaże się tylko pozorna.

Duży wpływ na wynik takich obliczeń ma okres kredytowania. Przy krótkim czasie spłaty kredytu marża nie wpłynie tak znacząco na całkowity koszt zobowiązania, jak przy maksymalnym okresie kredytowania. Następnie ważne jest ustalenie jakie warunki dodatkowe bank stawia przed klientem – czy jest wymagane założenie konta osobistego, czy zostanie wydana karta kredytowa oraz jakie są ich koszty.

Podsumowując, mnóstwo czynników ma wpływ na atrakcyjność oferty kredytowej i jej rzeczywiste koszty. Klienci często sami nie potrafią ich oszacować i w odpowiedni sposób porównać. W takiej sytuacji pomocny będzie ekspert finansowy, który znając oferty wielu banków na rynku, pomoże w doborze najlepszego rozwiązania.

Kolejnym krokiem procesu jest złożenie jednego bądź kilku wniosków kredytowych i skompletowanie wymaganych dokumentów, na podstawie listy, która ekspert przekazał Klientowi.

Po złożeniu kompletu dokumentów, w ciągu 21 dni zostanie wydana decyzja kredytowa. Czas oczekiwania zależy od banku, procedury procesowania wniosku kredytowego, a także od ilości złożonych w banku wniosków

Kiedy decyzja kredytowa okaże się pozytywna, klient powinien otrzymać od banku wzór umowy kredytowej. Należy szczegółowo zapoznać się ze wszystkimi zapisami oraz porównać je z warunkami przekazanymi w ofercie. Na tym etapie ekspert finansowy wyjaśni wszelkie wątpliwości, doprecyzuje niezrozumiałe sformułowania oraz omówi wszystkie prawa i obowiązki kredytobiorcy. Będzie również towarzyszył klientowi w banku w trakcie podpisywania umowy kredytowej, a także dopilnuje aby zostały spełnione wszystkie warunki konieczne do wypłaty przez bank środków z kredytu.

Potem pozostaje już tylko spłacanie rat i radość z posiadania własnej nieruchomości.