Wcześniejsza spłata kredytu – co warto o niej wiedzieć?


Potencjalni kredytobiorcy często pytają o opcję wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Jest to możliwe, choć opłacalność takiej operacji zależy od warunków udzielonego kredytu. Na co trzeba uważać dokonując wcześniejszej spłaty?

Po co spłacamy? Dla komfortu psychicznego

Według szacunków agencji Metrohouse 40 proc. transakcji na rynku mieszkaniowym odbywa się przy wsparciu kredytów hipotecznych. 

Wcześniejsza spłata kredytu - komfort psychiczny

Osoby zaineresowane kredytem dokładnie analizują dostępne na rynku bankowym oferty. Porównują je zarówno pod kątem podstawowych warunków cenowych kredytu (prowizja za udzielenie oraz oprocentowanie), jak również opłat i prowizji związanych z jego obsługą, a wreszcie z dodatkowymi produktami finansowymi, oferowanymi pakietowo przez banki – mówi dyrektor szczecińskiego oddziału Gold Finance, Sylwia Karbowska. Przesłanką, skłaniającą do szybszej spłaty, jest komfort psychiczny klienta. Kredytobiorcom zależy na szybszym pozbyciu się wieloletniego zobowiązania i ustabilizowaniem budżetu domowego. Łukasz Jurkowski, ekspert kredytowy Gold Finance z Legnicy dodaje, że wcześniejsza spłata kredytu najczęściej zdarza się w sytuacji, kiedy klient zamierza sprzedać inną dotychczas posiadaną nieruchomość i część lub całość uzyskanych ze sprzedaży środków przeznaczyć na nadpłatę kredytu.

Wcześniejsza spłata też kosztuje

Każdy kredytobiorca może nadpłacić, a nawet całkowicie spłacić kredyt hipoteczny. Najistotniejsze jest to, ile za to będziemy musieli zapłacić. – Ustawa o kredycie hipotecznym określa maksymalną wysokość prowizji za przedterminową spłatę kredytów hipotecznych oprocentowanych według stopy zmiennej, do  3% wartości spłacanej kwoty przez okres 3 lat od momentu zaciągnięcia kredytu. Prowizja ta nie może być wyższa od kwoty odsetek naliczonych od spłacanej kwoty w okresie roku od dnia faktycznej spłaty. Część banków (np. PKO BP, Citi Handlowy, czy ING Bank Śląski) całkowicie zrezygnowało z pobierania opłaty zarówno za nadpłatę kredytu, jak również przedterminową spłatę całkowitą, mówi Sylwia Karbowska z Gold Finance. Inaczej rzecz się ma w przypadku klientów, którzy decydują się na kredyt z oprocentowaniem stałym. – W tym przypadku ustawa określa nieco inne warunki dla opłaty za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Bank ma prawo ją pobrać przez cały czas obowiązywania stałego oprocentowania, ale nie może być większa niż koszty kredytodawcy (banku) poniesione bezpośrednio w wyniku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego – mówi Łukasz Jurkowski. Najważniejsze jest, żeby każdorazowo przed złożeniem jakiejkolwiek dyspozycji w wybranym przez nas banku upewnić się jaka jest aktualna opłata za jej realizację.

Warto sprawdzić datę umowy kredytowej

Myśląc o wcześniejszej spłacie warto zwrócić uwagę na datę podpisania umowy kredytowej, ponieważ 21 lipca 2017 roku weszła w życie zmiana w ustawie o kredycie hipotecznym. Łukasz Jurkowski tłumaczy: – Jeśli umowa kredytowa została podpisana po 21 lipca 2017 r. i minie już więcej niż 3 lata od uruchomienia kredytu, kredytobiorca nie będzie musiał się już martwić o dodatkowe koszty związane z wcześniejszą spłatą.Weryfikacja danych kredytu Jeżeli natomiast umowa została podpisania przed 21 lipca 2017 r. lub nie minęło jeszcze 3 lata od jej podpisania to należy upewnić się jakiej dokładnie opłaty za wcześniejszą spłatę będzie od klienta żądał bank.

Zanim jednak zdecydujemy się na wcześniejszą wpłatę powinniśmy upewnić się, kiedy możemy takową dyspozycję złożyć (czy w konkretnym dniu miesiąca, czy np. 3 dni przed dniem płatności odsetki) oraz kiedy zostanie zrealizowana. Sylwia Karbowska obrazuje to przykładem: – W umowie kredytowej możliwy jest zapis, mówiący o tym, że bank dokona nadpłaty kapitału tylko w następnym dniu po dniu płatności raty, a dyspozycja musi zostać złożona w banku co najmniej na 3 dni przed datą płatności raty. Przykładowo, przy racie wyznaczonej na 15. dzień danego miesiąca, jeśli złożymy dyspozycję po 12. dniu, to niestety bank zablokuje nam środki, ale ukończy operację wcześniejszej spłaty dopiero w następnym miesiącu, po kolejnej racie płatnej 15-ego. Za cały ten okres zapłacimy odsetki od nadpłacanej, ale jeszcze nierozliczonej kwoty. Kolejną rzeczą na którą powinniśmy zwrócić uwagę, to wskazanie w dyspozycji, co ma zrobić bank z naszym kredytem w dalszym okresie, istnieją dwa warianty: skrócenie okresu kredytowania, bez zmiany wysokości raty lub zmniejszenie rat, przy niezmienionym okresie kredytowania.

Nawet jeśli posiadamy środki na wcześniejszą spłatę kredytu, warto rozważyć, czy taka operacja będzie opłacalna. – Kredyt hipoteczny jest generalnie najtańszym kredytem na rynku. Jeżeli w przyszłości planujemy duże zakupy np. samochodu, który chcemy w części sfinansować kredytem samochodowym to przeliczmy, co będzie korzystniejsze finansowo. Nawet jeśli kredyt samochodowy będzie na mniejszą kwotę i na krótszy okres, to w sumie najprawdopodobniej będzie skutkował większym obciążeniem dla naszego budżetu, dodaje Sylwia Karbowska z Gold Finance.

Samozatrudnienie a kredyt hipoteczny

Działalność gospodarcza a kredyt hipoteczny

Działalność gospodarcza a kredyt hipoteczny

Samozatrudnienie to popularna forma współpracy z wieloma firmami. W Polsce zarejestrowanych jest już ponad 3 miliony jednoosobowych działalności gospodarczych. Wielu samozatrudnionych staje oko w oko z potrzebą uzyskania kredytu hipotecznego. Co powinien wiedzieć przedsiębiorca starający się o kredyt na zakup nieruchomości?

 

Może być nieco pod górkę…

– Klienci uzyskujący dochody z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej powinni zawczasu sprawdzić swoją zdolność kredytową i omówić szanse oraz ewentualne ryzyka związane z ich formą uzyskiwania dochodu z doświadczonym ekspertem kredytowym, mówi Piotr Firlej, ekspert z Metrofinance, który obsługuje klientów sieci biur Metrohouse. – Banki stosują zdecydowanie bardziej wygórowane kryteria co do działalności gospodarczej niż choćby umowy o pracę czy też zlecenie bądź dzieło. Także inni eksperci zwracają uwagę, że banki preferują zatrudnienie na etacie w dużej, znanej firmie, najlepiej na czas nieokreślony. Radosław Szumowski, dyrektor z gdyńskiego oddziału Gold Finance dodaje, że banki zwracają dodatkowo szczególną uwagę na formę prowadzonej księgowości – Wyżej oceniany będzie klient prowadzący księgę przychodów i rozchodów, a gorzej firmy odprowadzające podatek zryczałtowany lub rozliczające się z fiskusem na zasadach tzw. karty podatkowej.

Dopiero zakładasz działalność? Dla banku nie jesteś wiarygodny

Większość banków wymaga co najmniej 12-miesięcznego okresu prowadzenia działalności gospodarczej, a niektóre z nich akceptują tylko firmy, które mogą się poszczycić aż dwuletnim okresem funkcjonowania. Na rynku są jednak rozwiązania, które przy tzw. „samozatrudnieniu” dopuszczają tylko 3-miesięczny okres prowadzenia przedsiębiorstwa, mówi Radosław Szumowski. – Jest to jednak tzw. „obszar uznaniowy”, tzn. analityk podejmuje niezależną decyzję po weryfikacji całej dokumentacji klienta i ocenie wszystkich czynników ryzyka kredytowego.

Zdolność kredytowa przedsiębiorcy

Przy analizie zdolności kredytowej banki bardzo nieprzychylnie patrzą na zmienność przychodów w czasie. Analitycy oceniając zestawienia miesięczne z księgi przychodów i rozchodów sprawdzają, czy w każdym miesiącu firma osiąga porównywalne przychody, czy mają one charakter sezonowy. Analizując zeznania podatkowe oraz zestawienia księgowe klienta banki porównują poziom przychodów i dochodów rok do roku, żeby wykluczyć sytuację, że klient celowo generuje zawyżone przychody, żeby uzyskać zbyt wysoki, w ocenie banku, kredyt. 

– Osoba prowadząca działalność gospodarczą musi mieć na uwadze, iż do zdolności kredytowej banki przyjmują dochód po odliczeniu wszelkich kosztów prowadzenia firmy, podatków zapłaconych do urzędu skarbowego oraz składek ZUS. Zdarza się, że przedsiębiorcy często mylą przychody z dochodami i błędnie szacują swoje możliwości kredytowe, mówi Tomasz Kosiba, dyrektor oddziału Gold Finance w Krakowie.

Z kolei Piotr Firlej zwraca uwagę, że klienci wykazujący wysokie w stosunku do osiąganego przychodu koszty bardzo często nie posiadają zdolności, chyba że wnioskują z drugą osobą posiadającą odpowiednio wysoki dochód np. z umowy o pracę. – Liczenie zdolności w oparciu o osiągany dochód jest opierane przede wszystkim na rozliczeniu rocznym z fiskusem, a nie wynikach z roku bieżącego – te są przedstawiane często głównie, by zbadać czy dochód nie spadł w stosunku do rozliczenia. Oczywiście dochód netto wypracowany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zostanie przeliczony na zdolność kredytową w takim samym stopniu jak dochód z innych źródeł. – Czyli dla banku 3000 dochodu netto z działalności jest tak samo przeliczone jak 3000 dochodu netto z umowy o pracę itd.

Dokumenty, o które poprosi bank

Niestety lista dokumentów kredytowych dla klienta prowadzącego działalność gospodarczą jest znacznie dłuższa niż dla etatowca. – Samo przygotowanie dokumentacji jest bardziej czasochłonne, gdyż banki wymagają zaświadczeń o braku zaległości w ZUS i US, co wymaga wizyty w tych urzędach oraz oczekiwania na przygotowanie dokumentów przez te instytucje, mówi Radosław Szumowski. Niezbędne są deklaracje podatkowe za ostatni rok, a w bardziej dociekliwych bankach, za dwa ostatnie lata podatkowe, a także odpowiednie zestawienia z księgi przychodów i rozchodów (wydruki narastająco, w niektórych bankach szczegółowa KPiR za ostatni rozliczony miesiąc) lub ewidencji przychodów dla rozliczających się podatkiem zryczałtowanym. Nieliczne banki będą w stanie uwzględnić przy badaniu zdolności kredytowej amortyzację w firmie klienta, co będzie wymagało przedstawienia tabel amortyzacyjnych za zeszły i bieżący rok podatkowy. Część banków zbada też dokładnie historię konta firmowego klienta, żeby sprawdzić, czy obroty regularnie przepływają przez konto, a firma nie ma problemów np. z zajęciami komorniczymi na koncie lub nie ukrywa zobowiązań zaciągniętych na finansowanie działalności gospodarczej. Niektóre instytucje poproszą również o umowy kredytowe z harmonogramami dotyczące zobowiązań firmowych lub kosztowne opinie z banków i firm leasingowych.

Ważne jest, by składając wniosek do banku klient został odpowiednio poinformowany na temat listy dokumentów, jakich wymaga bank. Jak mówi Piotr Firlej, nawet brak podpisu na wydruku z książki przychodów i rozchodów powoduje wstrzymanie rozpatrywania wniosku przez analityka, dlatego też istotne jest by składając wnioski kredytowe przez pośrednika klient współpracował z ekspertem z należytą wiedzą i doświadczeniem.

Dość długi proces

Procedura przyznawania kredytu hipotecznego dla osób prowadzących działalność gospodarczą jest bardziej czasochłonna niż przy łatwiejszych w ocenie źródłach dochodu (etat, umowa zlecenie, umowa o dzieło). Klient przedstawia zdecydowanie więcej dokumentów, co przedłuża ocenę wiarygodności przez bank, łatwiej jest o popełnienie błędów, które wychwyci analityk, a które będzie trzeba prostować na kolejnych etapach analizy. Eksperci Gold Finance zwracają uwagę, że banki sprawdzają też więcej baz, weryfikują w urzędach przedstawione przez klienta zaświadczenia, a także dokładnie sprawdzają stabilność dochodów w dłuższym okresie czasu. W niektórych instytucjach analizie podlegają dwa pełne lata podatkowe oraz rozliczone miesiące bieżącego roku. Klient, we współpracy z ekspertem kredytowym, musi często przygotować dodatkowe, bardzo szczegółowe formularze na temat wielu aspektów swojej działalności, np. przedstawić zestawienie największych odbiorców i dostawców.

Banki dociekliwie sprawdzą wszelkie aspekty działalności

Tomasz Kosiba z Gold Finance twierdzi, że w porównaniu do etatowców, przedsiębiorca musi pamiętać, że do zdolności kredytowej  bank bierze także pod uwagę zobowiązania zaciągnięte na firmę, co może znacznie obniżyć zdolność kredytową. – Przedsiębiorca powinien terminowo opłacać podatek do US oraz składki do ZUS, ponieważ banki weryfikują ww. wpłaty na wyciągach z konta. Spore opóźnienia mogą skutkować odmową udzielenia kredytu. Ewentualne procesy windykacyjne lub roszczenia widniejące w bazach przedsiębiorców, które są również weryfikowane przez banki podczas procesu kredytowego mogą skutkować odmową finansowania wybranej nieruchomości, mówi ekspert. 

Szczegółowa analiza dochodów

Radosław Szumowski dodaje, że analityk może zadać wiele dociekliwych pytań, np.: o zmienność przychodów w poszczególnych miesiącach roku, o charakter wzrostu/spadku przychodów w porównaniu dwóch lat podatkowych poddawanych analizie czy o nieregularność w płatnościach składek ZUS i zaliczek na podatek dochodowy. Bank może poddać również w wątpliwość charakter nieruchomości nabywanej przez klienta sugerując, że kupuje on np. kolejne mieszkanie, co ma charakter komercyjny i jako takie powinno być finansowane kredytem inwestycyjnym dla firm zamiast tańszego kredytu mieszkaniowego, który można zaciągnąć na znacznie dłuższe okresy czasu, uzyskując tym samym niższe obciążenie miesięczną ratą.

Jako, że banki nie mają możliwości precyzyjnej oceny klienta prowadzącego działalność gospodarczą za granicą, osoby osiągające takie dochody nie otrzymają kredytu. Są też branże podwyższonego ryzyka (m.in. komisy, handel metalami, czy pośrednictwo pieniężne), które utrudniają uzyskanie kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji banki mogą wymagać, aby zaangażowanie kapitału własnego było wyższe niż w standardowych przypadkach.

Brak szans na kredyt hipoteczny? Nie wszystko stracone

Często klienci odchodzą z przysłowiowym kwitkiem, gdy niedoświadczony pośrednik widząc w deklaracji PIT klienta stratę, informuje o braku możliwości finansowania. – Należy w takiej sytuacji sprawdzić charakter tej straty (czy wynikała np. z inwestycji poczynionych w firmie w ostatnim roku podatkowym), dopytać klienta o majątek firmowy i zdiagnozować możliwość doliczenia do zdolności kredytowej odpisów amortyzacyjnych, a także sprawdzić, czy dochody osiągane w bieżącym roku nie będą wzbudzały podejrzeń analityka i zostaną zaakceptowane jako wiarygodne, tłumaczy Radosław Szumowski. Nawet jeśli klient nie będzie miał szans na uzyskanie finansowania zakupu kredytem hipotecznym, doświadczony ekspert kredytowy zaproponuje inne rozwiązania, np. nieco bardziej  skomplikowane kredyty inwestycyjne dla firm, oparte o biznes plan i projekcję przyszłych dochodów firmy osiąganych dzięki nabyciu nieruchomości.

Powstał duży gracz na rynku pośrednictwa finansowego

Nowy gracz na rynku pośrednictwa finansowego

Spółka Metrohouse Franchise S.A., właściciel sieci biur nieruchomości Metrohouse i spółki pośrednictwa finansowego Metrofinance, przejęła Gold Finance. Dzięki temu, na rynku powstaje duży podmiot świadczący usługi na rynku pośrednictwa kredytowego.

W dniu 06.11.2018 r. doszło do podpisania przez Metrohouse Franchise S.A. umowy zakupu 100 proc. udziałów w spółce Gold Finance Sp. z o.o., której dotychczasowym właścicielem była Bewa sp. z o.o. W wyniku transakcji Gold Finance stało się własnością Metrohouse Franchise S.A. oraz częścią grupy kapitałowej Duna House.

W ramach jednej spółki będą działać równolegle eksperci finansowi funkcjonujący pod marką Gold Finance oraz eksperci Metrofinance działający dotychczas w ramach struktur Metrohouse. Łącznie jest to ponad 400 ekspertów, co stawia firmę w czołówce największych pośredników finansowych w Polsce.

Na czele nowych struktur Gold Finance stanął Tomasz Przyrowski, dotychczasowy dyrektor zarządzający Metrofinance. – Dzięki połączeniu spółek umacniamy naszą pozycję na rynku ekspertów finansowych. Zakup Gold Finance to kolejny krok do realizacji długoterminowych planów ekspansji na polskim rynku przez Duna House Nyrt. – największego w Europie środkowo-wschodniej holdingu zajmującego się obrotem nieruchomościami, właściciela marki Metrohouse, mówi Tomasz Przyrowski. – W kolejnych miesiącach planujemy intensywny rozwój w zakresie pośrednictwa finansowego realizowanego przez ekspertów Gold Finance i Metrofinance poprzez zwiększenie sieci sprzedaży i jeszcze lepsze wykorzystanie potencjału płynącego z posiadania w grupie kapitałowej sieci biur nieruchomości.

W skład zarządu nowej spółki wejdzie też Marta Żółkowska, pełniąca także funkcję dyrektor operacyjnej Metrohouse Franchise S.A. W radzie nadzorczej zasiądzie m.in. Andrzej Oślizło – wieloletni prezes zarządu oraz członek rady nadzorczej Expander Advisors, odpowiadający m.in. za dynamiczny rozwój jednego z największych pośredników finansowych w Polsce, który dzięki swojemu bogatemu doświadczeniu przyczyni się do realizacji strategii firmy.

Sieć biur nieruchomości Metrohouse jest obecna na rynku od 2006 r., posiada ponad 70 placówek na terenie całego kraju, z którymi współpracuje ok. 500 doradców nieruchomości. Ważnym elementem działalności grupy jest spółka Metrofinance, która zajmuje się szeroko pojętym pośrednictwem finansowym specjalizując się w rynku kredytów hipotecznych. Obecnie w Metrofinance działa 100 ekspertów kredytowych. Spółki wchodzą w skład  Duna House Nyrt. – holdingu notowanego na giełdzie papierów wartościowych w Budapeszcie w segmencie Prime. Holding jest właścicielem m.in.  największej na Węgrzech sieci biur nieruchomości działających pod marką Duna House i Smart Ingatlan (łącznie ponad 240 biur). Jest też liderem na rynku pośrednictwa finansowego,  prowadzi działalność deweloperską oraz jest właścicielem funduszu inwestycyjnego na rynku nieruchomości.

Kolejna edycja GF Football Academy za nami!

Poszukiwania nowych talentów piłkarskich jak zawsze owocne! ⚽🏅🏆 Dziękujemy naszemu oddziałowi Gold Finance Legnica, Football Academy oraz wszystkim osobom zaangażowanym w przygotowaniu tego wydarzenia. Była to już IV edycja pod szyldem sponsora tytularnego. Wielki finał 🏆🥇🥈🥉odbył się w Legnicy (park miejski). Całemu wydarzeniu przyglądał się nasz gość specjalny Jacek Górny – Regionalny Dyrektor Sprzedaży Gold Finance.

Gratulujemy zwycięzcom a przede wszystkim UCZESTNIKOM!
Liczymy, że już niedługo będziemy mieli okazję oglądać Was w narodowych barwach! 🇵🇱⚽
Zapraszamy do obejrzenia krótkiej fotorelacji z tego wydarzenia: