Nowy program wsparcia kredytobiorców cieszy się ogromną popularnością wśród klientów starających się o kredyt hipoteczny. Jest odpowiedzią na potrzeby rynku, a dla niektórych jest to jedyna szansa na zakup własnego mieszkania. Czy jest to jednak rozwiązanie idealne? Już widzimy, jak ogromny wpływ ma pogram na rynek kredytów hipotecznych i rynek mieszkaniowy. Jest mnóstwo zalet programu Bezpieczny kredyt 2%, ale zastanówmy się, jakie niesie on za sobą zagrożenia.
1. Zmiana cen nieruchomości
Jak świeże bułeczki znikają z rynku nieruchomości do 700-800 tys. zł, czyli w górnych granicach kwalifikujących je do programu. Nie ma znaczenia, czy jest to rynek pierwotny, czy wtórny – wszystkie ciekawsze oferty znikają z rynku w bardzo szybkim tempie. Na rynku wtórnym dochodzi do sytuacji, gdzie kupujący licytują się w górę, a na rynku pierwotnym pojawiają się kolejki w rezerwacjach. Ta sytuacja ma bezpośredni wpływ na wzrost cen nieruchomości na całym rynku. Ktoś, kto do tej pory wystawiał swoje mieszkanie za kwotę np. 650 tys. zł, bez problemu podnosi cenę do 700 tys. zł, bo wie, że i tak znajdzie się ktoś, kto będzie chciał je kupić i skorzystać z programu. Wzrasta nam w ten sposób średnia cena metra sprzedaży nieruchomości, co w konsekwencji przekłada się także na wzrost cen nieruchomości niekwalifikujących się do programu Bezpieczny kredyt 2%. Cierpią na tym osoby, które nie mogą skorzystać z nowego programu rządowego, a szukają nieruchomości w limitach cenowych programu.
2. Inflacja
Czy dokładnie rozumiemy, czym jest inflacja i jaki związek z nią mają stopy procentowe? Pod koniec 2019 roku mieliśmy już pierwsze symptomy świadczące o tym, że wzrasta poziom inflacji, a początek 2020 roku to już mocne przebicie (inflacja w styczniu 2020 roku wyniosła 4,4%) naszego celu inflacyjnego (2,5%). Sytuację trochę zmieniła pandemia, ale tylko odsunęła w czasie wybuch inflacji w Polsce. Jednym z działań, które podejmuje się, aby hamować wzrost inflacji jest podwyższanie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. W sytuacji wysokich stóp procentowych coraz mniej osób stać na kredyt, więc nie kupują nieruchomości lub innych dóbr. Skoro ich nie kupują, to ceny nie rosną, a jeśli nie rosną, to nie rośnie również inflacja. Rosną za to oprocentowania lokat w bankach, które zachęcają do oszczędzania, a nie wydawania – ponieważ wydawanie powoduje wzrost cen, czyli inflację. Co może się w takim razie wydarzyć, jeśli na rynku pojawiają się tanie kredyty? Odpowiedź wydaje się oczywista, a przecież dążymy do tego, żeby walczyć z wysoką inflacją. Zobaczymy już niedługo, jaki wpływ w skali całego państwa, będzie miała pomoc rządowa dla kredytobiorców.
3. Czasy procesowe w bankach
Do banków uczestniczących w programie wpłynęła ogromna liczba wniosków. Banki te są w praktyce sparaliżowane i trudno jest przewidywać, kiedy będą wydawały decyzje kredytowe. Mówi się nieoficjalnie, że może być to okres nawet 3 miesięcy. Wpływa to znacząco na klientów tych banków, którzy nie korzystają z programu rządowego i chcieliby uzyskać standardowy kredyt. Ze względu na kolejkę w ich bankach nie są w stanie przewidzieć, kiedy otrzymają decyzję, mimo że nie korzystają z programu. Problemem w innych bankach, które nie korzystają z programu, staje się dostępność rzeczoznawców majątkowych. Wpłynęło do nich tak dużo zleceń wykonania operatów szacunkowych, że nie są w stanie wycenić szybko nieruchomości dla banków poza programem. Kolejne banki zapowiedziały przystąpienie do programu rządowego, ale nie wiemy, jak bardzo rozładuje to kolejkę po Bezpieczny kredyt 2%.
4. Popyt i podaż
W przypadku mieszkań, ale również i innych dóbr, gdy na rynku brakuje dobrego towaru do sprzedaży, zaczynają trafiać produkty gorszej jakości. Obserwujemy tę tendencję w przypadku braku dostępnych mieszkań. Dobre mieszkania, kwalifikujące się do programu, są sprzedawane w pierwszej kolejności lub już dawno znalazły nowych właścicieli. Klienci zaczynają rozważać mieszkania w lokalizacjach lub charakterystyce, której do tej pory w ogóle nie brali pod uwagę – tylko po to, żeby załapać się na program. Zaczynają to również wykorzystywać deweloperzy, którzy w swoich inwestycjach wybierają mieszkania trudniej sprzedawalne i oferują je w cenach programu Bezpieczny kredyt 2%. Zachodzi więc ryzyko, że klienci będą podejmować nieracjonalne decyzje zakupowe i kupować pod wpływem emocji. Pamiętajmy, że zakup nieruchomości to jest z reguły zakup na lata, a nawet dziesiątki lat i ta decyzja powinna być przemyślana.
5. Wykluczenie
Już możemy mówić o zjawisku osób wykluczonych z programu Bezpieczny kredyt 2%. Od samego początku było wiadomo, że program nie jest dla wszystkich i jego celem jest zakup pierwszego mieszkania. Ustawa jasno reguluje zasady udziału w programie, jednak pomimo tego pojawia się niezadowolenie osób, które zostały z niego wykluczone np. poprzez dziedziczenie udziałów w nieruchomościach lub inne sytuacje rodzinne, na które nie do końca miały wpływ. Pojawiają się również pretensje osób starających się o standardowy kredyt (bez pieniędzy publicznych), ponieważ im nikt nie pomoże, a wszystko i tak jest finansowane m.in. z ich podatków. Podobna sytuacja była z innymi programami rządowymi „Rodzina na Swoim” i „Mieszkanie dla Młodych”. Zawsze ktoś na tym programie zyska i zawsze ktoś będzie na nim poszkodowany.
6. Polak potrafi
Na forach internetowych jest już mnóstwo zapytań anonimowych osób, w kwestii tego, co mogą zrobić, żeby tylko skorzystać z dopłat. Pojawiają się pytania o rozdzielność majątkową, darowizny czy nawet rozwód. Oczywiście wszystkie te kwestie jasno reguluje ustawa, jednak są sposoby, które umożliwiają ominięcie jej zapisów. W konsekwencji z programu skorzystają osoby, które tak naprawdę nie powinny brać w nim udziału. Pogorszy to również wyceny nieruchomości, przez zaburzenie średniej ceny z metra kwadratowego w danej okolicy.
7. Przesuwanie decyzji w czasie
Wielu klientów uzależnia zakup nieruchomości od możliwości otrzymania dofinansowania w ramach programu Bezpieczny kredyt 2%. Na ten moment nie mamy jasno sprecyzowanej informacji o środkach, jakie są przewidziane w ramach programu. Z ustawy, czyli dokumentu nadrzędnego, możemy wyczytać informację o limitach dofinansowania na każdy rok. Na oficjalnej stronie Banku Gospodarstwa Krajowego (banku finansującego program) możemy znaleźć informację o przewidywanej możliwości obsłużenia 30-40 tys. wniosków kredytowych. Z kolei z Ministerstwa Rozwoju i Technologii płynie przekaz, że nie będzie limitów, jeśli chodzi o środki na ten program na pewno na rok 2023. Trudno w takiej sytuacji z perspektywy kredytobiorcy podejmować decyzję o momencie zakupu nieruchomości. W 2023 roku będziemy korzystać ze środków przewidzianych na rok 2024. Czy to oznacza, że w 2024 roku będziemy korzystać ze środków z 2025 roku, czy że w ogóle ich nie będzie? To kolejne zagrożenie dla planów zakupowych.
8. Cudzoziemcy
Z dopłat do kredytu w ramach programu Bezpieczny kredyt 2% może skorzystać każdy, kto spełnia warunki uzyskania takiego kredytu. Jednym z warunków jest brak posiadania nieruchomości teraz oraz w przeszłości. Niestety polski system bankowy nie ma możliwości zweryfikowania baz nieruchomości spoza Polski. Obywatel Polski jest dość łatwy w weryfikacji w sądach wieczystoksięgowych, ale cudzoziemiec już nie. Wszystko odbywa się na zasadach oświadczenia, bez możliwości weryfikacji. Zagrożeniem dla programu jest możliwość skorzystania z niego przez cudzoziemców posiadających nieruchomości w innych państwach.
9. Utrata dopłat
Z aktualnych zapisów ustawy wynika, że naprawdę trzeba byłoby się postarać, żeby stracić dopłaty – przynajmniej świadomie. Co jednak w sytuacji, jeśli faktycznie się to stanie? Zależnie, kiedy to nastąpi i w jakich okolicznościach, ale możemy zostać zmuszeni do zwrotu całego dofinansowania, co może być bolesne finansowo. Problemem jest również sytuacja kredytobiorcy, który nie miał zdolności na standardowy kredyt, ale miał zdolność na mniejszą ratę kredytu z dopłatami. Różnica w zdolności na ten moment sięga nawet 40% na korzyść wyliczenia zdolności w ramach programu. Zagrożeniem dla rynku będą stanowić osoby, które utraciły dopłaty i została im zaproponowana rata kredytu bez dopłat, na którą od samego początku nie było ich stać. Może to powodować znaczące zmiany w politykach kredytowych banków oraz zwiększenie portfela tzw. ryzykownych kredytów.
10. Zmiana ofert kredytów
Wszyscy wiedzą, że program dopłat jest przewidziany na okres 120 miesięcy. Mało kto jednak wie, że w praktyce program zakłada 2 fazy, składające się z 60-ciu miesięcy każda. Kredyt w ramach programu to kredyt ze stałym oprocentowaniem. Jego oprocentowanie jest ustalane na 5 lat. Nie jesteśmy w stanie przewidzieć, jakie będzie oprocentowanie kredytu za 5 lat i czy będzie ono atrakcyjnie w stosunku do rynku. Co więcej – nie jesteśmy w stanie na ten moment odpowiedzieć na pytanie, który kredyt będzie tańszy w perspektywie najbliższych 120 miesięcy. Będziemy mogli to zweryfikować najpierw po 5 latach, a dopiero faktyczną korzyść poznamy po 10 latach. Istnieje możliwość, że ktoś korzystający ze standardowego kredytu przy np. bardzo niskich stopach procentowych wyjdzie na tym lepiej, jednocześnie nie mając nad sobą ograniczeń programu Bezpieczny kredyt 2%. Myląca jest sama nazwa programu – wielu klientów jest przekonana, że kredyt jest oprocentowany na 2%, a jest to niezgodne z prawdą.
Zawsze sytuacja, w której to państwo daje nam pieniądze, a nie zabiera jest komfortowa. Warto się jednak zastawić, z czego to wynika, czy jest to tak naprawdę dla nas dobre. Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości w ramach programu Bezpieczny kredyt 2% warto to skonsultować z Ekspertem finansowym, który ocenia sytuację finansową i prawną do możliwości udziału w programie.
Andrzej Łukaszewski
Tel. +48 669 303 606
mail: andrzej.lukaszewski@credipass.pl